物件選び・契約のコツ
塾テナントの賃貸借契約書に収入印紙は必要か|印紙税の課税対象と貼り忘れのリスク
塾テナントの賃貸借契約を締結する際、「契約書に収入印紙を貼る必要があるのか」で迷う塾長は少なくない。不動産取引といえば印紙税というイメージが強いためか、東武東上線沿線(ふじみ野市・富士見市・志木市・朝霞市など)で新規開校 […]
塾テナントの「天井高」は何cmあれば十分か|梁下クリアランスと防音天井施工後の圧迫感対策
物件の内見では床面積や賃料に目が行きがちだが、塾テナントの使い勝手を大きく左右するのが「天井高」である。募集図面に書かれた天井高はあくまで竣工時の数値であり、実際に教室として使うには照明・配線・防音対策・空調ダクトなどの […]
塾テナントの家賃には消費税がかかる？事業用賃貸の税込・税抜表示と資金計画の注意点
物件情報や見積書に記載された家賃・共益費の金額を見て「税込なのか税抜なのか」を意識せずに資金計画を組んでしまう塾長は少なくない。実は、居住用の住宅を借りる場合と異なり、事業用のテナント（店舗・事務所）の賃料には消費税が課 […]
退去時の「造作買取請求権」とは｜塾テナントの内装・設備は大家に買い取ってもらえるのか
物件の内装・防音工事・空調増設など、塾を開業する際にはまとまった造作費用がかかる。契約期間中にオーナーチェンジや自らの都合で退去することになった場合、「この造作費用は大家に買い取ってもらえるのではないか」と考える塾長は少 […]
塾テナントの「トイレ数」は足りているか｜生徒数・お迎えラッシュ時間帯から考える目安
物件の内見では教室の広さや賃料、駅からの距離には目が行きやすいが、「トイレの数」は後回しにされがちなポイントだ。ところが開業後にもっとも顕在化しやすい不満の一つが、下校・お迎えの時間帯にトイレが混雑し、生徒の行列ができて […]
塾テナント契約の連帯保証人「極度額」とは？2020年民法改正で個人根保証はこう変わった
賃貸借契約を結ぶ際、保証会社ではなく個人（親族など）に連帯保証人を頼むケースは、塾テナントの契約でも今なお少なくない。しかし2020年4月に施行された改正民法により、個人が「根保証」を引き受ける契約では、保証する上限額＝ […]
契約前に「登記事項証明書」は確認したか？塾テナントの抵当権リスクと借地借家法の対抗要件
塾テナントの契約前チェックというと、賃料や原状回復、用途条項などに目が行きがちだが、意外と見落とされているのが「登記事項証明書」の確認だ。物件の登記簿には、所有者情報だけでなく、その物件に金融機関の抵当権が設定されている […]
塾テナント物件選びで見落とせない「ハザードマップ」確認｜浸水想定区域・土砂災害リスクと契約前のチェックポイント
塾テナントを選ぶとき、駅からの距離や賃料、教室のレイアウトには目が行っても、「その土地が水害・土砂災害のリスクをどれくらい抱えているか」まで確認している塾長は意外と少ない。近年は局地的な大雨や台風の大型化で、都市部でも河 […]
個人名義か法人名義か？塾テナント契約の「名義」で失敗しないためのチェックポイント
塾を開業するとき、賃貸借契約書の「借主」欄に誰の名前を書くかは、意外と見落とされがちな論点だ。個人事業主として自分の名前で契約するのか、それとも法人を設立してから法人名義で契約するのか。開業初年度はまだ法人化していないケ […]
賃貸中に大家が変わったら？塾テナントの「オーナーチェンジ」と契約承継の基礎知識
塾を開業してしばらく経ったころ、ある日突然「物件のオーナーが変わりました」という通知が届く——いわゆる「オーナーチェンジ」は、テナント側の意思とは関係なく起こり得る出来事だ。ビルや商業施設が売買され、所有者（賃貸人）が入 […]