その物件、所有者は本当に一人？「共有名義」の相続物件を塾テナントとして借りるときの注意点
hirokikawakami塾を開業・移転する際、内見して気に入った物件が、実は相続によって複数の相続人による「共有名義」になっているケースがある。登記簿を確認しないまま契約交渉を進め、賃貸借契約書に署名する段になって初めて「共有者の一人が反対している」「共有者の連絡先が分からない」といった事情が発覚し、開校スケジュールが崩れてしまう塾長も少なくない。共有名義の物件は、一般的な単独所有物件とは契約締結の実務が異なるため、開業前に押さえておきたいポイントを整理する。
なぜ「共有名義」だと契約が複雑になるのか
親から相続した不動産を兄弟姉妹などが共同で相続し、遺産分割協議がまとまらないまま「とりあえず共有のまま」になっている物件は珍しくない。民法上、共有物を賃貸に出す行為は、共有者全員の同意までは不要でも、共有物の「管理行為」にあたるとされ、共有持分の過半数の同意が必要になるのが基本的な考え方とされている。つまり、内見に応じてくれた共有者が仮に持分の一部しか持っていない場合、その人だけの判断で賃貸借契約を締結する権限があるとは限らない。契約後に他の共有者から「同意していない」と主張され、契約の有効性や更新をめぐるトラブルに発展するリスクがある。
さらに、契約期間の長さによっても必要な同意の程度が異なるとされ、短期の借家契約か、長期にわたる借家契約かで扱いが変わり得る点も、共有名義物件を借りる側が意識しておきたい実務上の論点になる。
失敗事例・慎重に進めた事例
ある塾長は、不動産会社の紹介で気に入った店舗物件に出会い、窓口となった一人の所有者と口頭で条件をすり合わせ、内装工事の発注まで進めてしまった。ところが契約書の作成段階になって、その物件が数年前に亡くなった先代の相続で兄弟3人の共有名義になっており、他の共有者の一人が賃貸そのものに難色を示していることが判明し、契約締結が数か月にわたって停滞、開校時期の延期を余儀なくされたという。一方、別の塾長は、内見の段階で登記簿謄本（登記事項証明書）を取り寄せて所有者情報を確認し、共有名義であることが分かった時点で、不動産会社を通じて共有者全員の氏名・持分割合と、賃貸借契約について誰がどこまで合意しているのかを書面で確認してから交渉を進め、大きなトラブルなく契約に至った。同じ「共有名義物件」でも、事前に権利関係を確認したかどうかで、開業準備の安定度が大きく変わった例といえる。
契約前に確認すべきチェックリスト
- 登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、所有者が単独名義か共有名義かを確認したか
- 共有名義の場合、共有者全員の氏名・持分割合を把握しているか
- 賃貸借契約の締結について、共有者のうち誰が窓口になっており、他の共有者はどこまで同意しているかを不動産会社経由で確認したか
- 契約書には共有者全員（または委任を受けた代表者）が貸主として署名・押印する形になっているか
- 共有者の一部が遠方に住んでいる、連絡がつきにくい、相続登記が未了であるなど、権利関係が不安定な事情がないか確認したか
- 将来、共有者間で意見が分かれた場合（売却・更新拒絶等）のリスクについて、契約期間や更新条件を踏まえて把握しているか
- 疑問点があれば司法書士・弁護士など専門家に相談し、契約締結前に権利関係を整理したか
共有名義物件と単独名義物件の違い（目安）
| 項目 | 単独名義物件 | 共有名義物件 |
|---|---|---|
| 契約締結の意思決定 | 所有者本人の判断で完結しやすい | 共有者間の合意形成が必要になりやすい |
| 契約書の当事者確認 | 登記簿と契約書の名義が一致するか確認すれば足りるケースが多い | 共有者全員の氏名・持分の確認が必要になりやすい |
| 手続きにかかる期間 | 比較的短期間で進みやすい | 共有者間の調整に時間を要する場合がある |
| 将来の売却・更新リスク | 所有者の意向のみに左右される | 共有者間で意見が分かれるリスクが相対的に高い |
上記はあくまで一般的な傾向を示す目安であり、実際の権利関係や必要な手続きは物件・登記状況・共有者間の関係性によって大きく異なる。共有名義であることが分かった時点で、司法書士や弁護士など専門家に相談し、個別の事情に応じた確認を行ってほしい。
編集部からのアドバイス
好立地の物件ほど、地域に長く根付いてきた地主の相続物件であることも多く、共有名義になっているケースに出会う可能性は決して低くない。内見の段階で「良い物件だ」と気持ちが先走ると、権利関係の確認を後回しにしてしまいがちだが、登記事項証明書は法務局やオンライン申請で誰でも取得でき、大きな手間はかからない。内装工事の発注や生徒募集の広告出稿など、後戻りしにくい準備に着手する前に、所有者の名義だけは必ず自分の目で確認しておくことをおすすめする。契約直前になって権利関係のトラブルが発覚すると、開校スケジュール全体に影響しかねない。
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