塾テナントの「修繕義務」は貸主・借主どちらか｜空調故障で揉めないための契約条項の読み方

学習塾のテナント契約が無事に成立し、開校後も安定して運営できていたある日、突然エアコンが故障して教室が使えなくなった――。このとき「修理費用は誰が負担するのか」「そもそも誰が業者を手配するのか」で大家と揉めてしまう塾長は少なくない。民法では賃貸物の修繕義務は原則として貸主(賃貸人)側にあるとされているが、実際の商業用テナント契約では特約によってこの原則が変更されていることが多く、契約書の内容次第で借主(塾側)が思いがけない負担を背負うことになる。開校前の内装工事や初期費用にばかり目が向きがちだが、開校後何年も運営を続けるうえでは、この「修繕義務の所在」を契約前にどれだけ具体的に確認できているかが、長期的なコスト管理に直結する。

なぜ修繕義務の所在を契約前に確認すべきか

民法上、賃貸物件の使用収益に必要な修繕は貸主が行うのが原則とされているが、事業用の賃貸借契約では「経年劣化による大規模修繕は貸主負担、日常的な小修繕や借主の使用に起因する故障は借主負担」といった形で、特約により役割分担が細かく定められているケースが一般的である。問題は、この特約の範囲があいまいなまま契約してしまうと、いざ設備が故障したときに「これは経年劣化か、使い方が悪かったのか」の解釈をめぐって大家・管理会社と対立しやすいことだ。学習塾は平日夕方から夜にかけて空調やコンセントをフル稼働させる時間帯が集中しやすく、一般的なオフィス利用に比べて設備の消耗が早いと感じる塾長もいる。契約前にどの設備がどちらの負担になるのかを具体的に確認しておくことが、開校後のトラブルを防ぐ第一歩になる。

つまずいた事例・スムーズだった事例

ある塾長は、夏期講習の真っ最中に教室のエアコンが故障し、大家に連絡したところ「契約書の特約により空調設備の修繕は借主負担」と回答され、繁忙期に予定外の修理費用と業者手配の対応に追われたという。契約時に空調が借主負担の対象に含まれることを見落としていたのが原因だった。一方、別の塾長は契約前の交渉段階で、経年劣化による設備の主要な故障(空調の圧縮機交換など高額な修理)は貸主負担とする特約を盛り込んでもらい、日常的な軽微な修理のみ借主負担とする条件で合意できたことで、開校後の想定外の出費を抑えられたと話している。契約書の雛形をそのまま受け入れるのではなく、修繕義務の範囲について交渉の余地があることを知っておくことが重要である。

契約書で確認すべきチェックリスト

• 契約書に「修繕義務」「修繕費用の負担」に関する条項が明記されているか
• 空調・給排水設備・電気設備など、主要設備ごとに貸主負担か借主負担かが具体的に区分されているか
• 「経年劣化」と「借主の使用に起因する故障」の切り分け方について、契約書または重要事項説明で説明を受けたか
• 修繕が必要になった際の連絡先・対応フロー(管理会社経由か、大家に直接連絡かなど)を確認したか
• 緊急性の高い故障(空調の夏季故障、漏水など)への対応スピードについて事前に確認したか
• 借主負担となる修繕について、金額の上限や事前の見積り提示義務があるかを確認したか

負担区分の考え方の目安

修繕費用の負担割合は物件・契約ごとに個別に定められるため一律の相場はないが、一般的な商業用テナント契約における大まかな考え方の目安を整理すると以下のようになる。あくまで契約内容によって大きく変わりうる目安であり、最終的には契約書の特約条項が優先される点に注意したい。

設備・故障の種類	負担の考え方の目安	確認のポイント
建物本体・躯体に関わる大規模修繕	貸主負担とされることが多い	契約書に明記があるか
空調・給湯器等の設備本体の経年劣化による故障	物件により貸主・借主どちらもありうる	特約の有無を必ず確認
借主の使用方法に起因する破損・不具合	借主負担とされることが多い	「使用方法に起因」の解釈基準を確認

編集部からのアドバイス

修繕義務の所在は、契約書の中でも見落とされやすい条項のひとつである。内装工事や賃料交渉には時間をかけて臨む塾長でも、修繕に関する特約まで細かく読み込まないまま契約してしまうことは珍しくない。埼玉県の東武東上線沿線(ふじみ野市・富士見市・川越市・坂戸市など)をはじめ、複数校舎を運営する塾法人であれば、物件ごとに修繕義務の条件が異なるケースもあるため、校舎を増やすたびに契約書の該当条項を確認する習慣をつけておきたい。開校前の内見の段階で、既存の空調設備の年式や状態を確認し、老朽化が進んでいる場合は修繕義務の範囲について大家側と事前に交渉しておくことをおすすめする。契約書の文言だけでは判断が難しい場合は、宅地建物取引士や弁護士など専門家に確認することも検討してほしい。

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