物件選び・契約のコツ
塾テナントの「トイレ数」は足りているか｜生徒数・お迎えラッシュ時間帯から考える目安
物件の内見では教室の広さや賃料、駅からの距離には目が行きやすいが、「トイレの数」は後回しにされがちなポイントだ。ところが開業後にもっとも顕在化しやすい不満の一つが、下校・お迎えの時間帯にトイレが混雑し、生徒の行列ができて […]
塾テナント契約の連帯保証人「極度額」とは？2020年民法改正で個人根保証はこう変わった
賃貸借契約を結ぶ際、保証会社ではなく個人（親族など）に連帯保証人を頼むケースは、塾テナントの契約でも今なお少なくない。しかし2020年4月に施行された改正民法により、個人が「根保証」を引き受ける契約では、保証する上限額＝ […]
契約前に「登記事項証明書」は確認したか？塾テナントの抵当権リスクと借地借家法の対抗要件
塾テナントの契約前チェックというと、賃料や原状回復、用途条項などに目が行きがちだが、意外と見落とされているのが「登記事項証明書」の確認だ。物件の登記簿には、所有者情報だけでなく、その物件に金融機関の抵当権が設定されている […]
塾テナント物件選びで見落とせない「ハザードマップ」確認｜浸水想定区域・土砂災害リスクと契約前のチェックポイント
塾テナントを選ぶとき、駅からの距離や賃料、教室のレイアウトには目が行っても、「その土地が水害・土砂災害のリスクをどれくらい抱えているか」まで確認している塾長は意外と少ない。近年は局地的な大雨や台風の大型化で、都市部でも河 […]
個人名義か法人名義か？塾テナント契約の「名義」で失敗しないためのチェックポイント
塾を開業するとき、賃貸借契約書の「借主」欄に誰の名前を書くかは、意外と見落とされがちな論点だ。個人事業主として自分の名前で契約するのか、それとも法人を設立してから法人名義で契約するのか。開業初年度はまだ法人化していないケ […]
賃貸中に大家が変わったら？塾テナントの「オーナーチェンジ」と契約承継の基礎知識
塾を開業してしばらく経ったころ、ある日突然「物件のオーナーが変わりました」という通知が届く——いわゆる「オーナーチェンジ」は、テナント側の意思とは関係なく起こり得る出来事だ。ビルや商業施設が売買され、所有者（賃貸人）が入 […]
大家都合で退去を求められたら？塾テナントの「立退料」と借地借家法の正当事由を理解する
塾テナントの契約というと、開業前の「入居審査」や「賃料交渉」に意識が向きがちだが、実は開業後に起こりうる「大家都合での退去要求」への備えも見落とせない論点だ。建物の老朽化による建替え、オーナーの物件売却、再開発計画など、 […]
サブリース（転貸借）物件で塾を開業するときの注意点｜原賃貸人・転貸人・転借人の関係を正しく理解する
塾向けテナントを探していると、契約の相手方が「物件のオーナー」ではなく、オーナーから物件を借り上げて転貸している「サブリース会社」であるケースに出会うことがある。この場合、塾側は法律上「転借人」という立場になり、通常の賃 […]
居抜き物件の「造作譲渡契約」とは｜設備買取トラブルを防ぐ契約書チェックポイント
居抜き物件で塾を開業する場合、貸主との「賃貸借契約」とは別に、前テナントとの間で「造作譲渡契約」を結ぶ必要があるケースが多い。造作譲渡とは、内装・什器・空調設備など前テナントが設置した設備一式を、新しい借主が有償または無 […]
塾テナントの「耐震基準」はなぜ確認必須か｜新耐震・旧耐震の違いと内見時のチェックポイント
塾テナントの物件選びでは、賃料や坪数、立地条件に目が向きがちだが、建物そのものの「耐震基準」を確認する視点は見落とされやすい。学習塾は放課後から夜にかけて多数の児童・生徒が同じ空間に長時間滞在する業態であり、地震発生時の […]