物件選び・契約のコツ
貸主から家賃値上げを要求されたら？借地借家法32条「賃料増減額請求権」の仕組みと交渉の実務
塾テナントを長く借り続けていると、契約の途中で貸主から「近隣相場が上がったので家賃を見直したい」といった打診を受けることがあります。逆に、周辺の空室が増えて賃料相場が下がっている局面では、借主側から減額を申し出たいと考え […]
塾テナントの「礼金・権利金」とは｜敷金との違いと、返ってこないお金を抑える交渉ポイント
塾テナントの初期費用を見積もるとき、多くの人がまず気にするのは「敷金（保証金）は何ヶ月分か」という点です。しかし、契約書をよく見ると「礼金」や「権利金」という項目が別に立っていることがあります。敷金・保証金は退去時に一定 […]
塾テナント契約と「契約不適合責任」とは｜入居後に雨漏り・シロアリなど欠陥が見つかったときの対応と現状有姿特約の注意点
内装工事のために天井や壁を解体してみたら、雨漏りの跡や配管の腐食、シロアリの被害が見つかった――塾テナントの契約でも、こうした「引き渡し後に判明する物件の不具合」は珍しくありません。このとき問題になるのが「契約不適合責任 […]
塾テナントの内装工事、着工前に確認すべきこと｜工事申請・近隣挨拶・搬入経路とビル管理規約
物件の契約が済み、いよいよ内装工事へ――という段階になって初めて、「工事車両はどこに停めるのか」「工事の音は何時まで許されるのか」「上下左右のテナントへの挨拶は誰がするのか」といった論点に気づく塾長は少なくありません。教 […]
塾テナントの「申込証拠金・預り金」とは｜キャンセル時に返金されないケースと二重申込みトラブルの避け方
駅前や商業ビルの好立地区画は、内見してから数日のうちに他の借主候補が現れ、押さえられてしまうことがあります。そこで不動産業者から提示されるのが「申込証拠金」や「预り金」と呼ばれる金銭です。これを支払うことで契約審査中の物 […]
「取り壊し予定」の物件で塾を開業していい？借地借家法39条と注意点
「駅前の一等地なのに家賃が驚くほど安い」――内見でそんな物件に出会ったとき、契約書の特約欄に「本建物は将来取り壊す予定であり、取壊し時に本契約は終了する」といった一文が入っていることがあります。これは借地借家法39条が定 […]
大家が破産・競売にかけられたら塾テナントはどうなる？賃借権の対抗要件と敷金の行方
「物件は気に入ったが、この大家さん、経営は大丈夫だろうか」――内見時にそこまで確認する塾開業希望者は多くありません。しかし、賃貸借契約中に貸主（大家）が経営破綻し、物件が競売にかけられる、あるいは物件が第三者に売却される […]
塾を事業譲渡・M&Aするとき「賃借権の譲渡」はどうなる？貸主の承諾と名義書換料の実務
個人塾やFC塾を第三者に譲渡する、あるいは複数教室を運営する法人が事業譲渡・M&Aで教室ごと譲り渡す――近年、後継者不在や事業拡大戦略の一環として、学習塾の事業承継・M&Aは珍しくなくなってきました。その […]
塾テナントの建物が火災・地震で使えなくなったら？「全部滅失」による賃貸借契約の終了ルール
火災や地震、水害などによって、契約中のテナント建物そのものが使えなくなってしまったら、賃貸借契約と塾の運営はどうなるのか――普段は考えたくないテーマですが、複数年にわたって生徒を預かる学習塾にとって、契約継続の可否や損害 […]
塾の説明会・体験授業で使う「一時利用スペース」契約の注意点｜借地借家法40条とレンタルスペース活用
本校舎の契約前に、地域の反応を見るための説明会や体験授業を先行して行いたい――そんなとき、多くの塾長が検討するのが、コワーキングスペースや貸会議室、公共施設の一室を数時間〜数日単位で借りる「一時利用スペース」です。しかし […]