塾テナントの内装工事前に「アスベスト（石綿）事前調査」は済んでいるか｜築古ビルの壁・天井・床材と工期・費用負担の契約前チェック

古いビルの一室を塾にするとき、内装工事の見積もりは取っても、「壁や天井、床材にアスベスト（石綿）が使われていないか」まで確認している塾長は多くありません。ところが、内装の解体や改修では、工事の前に石綿の有無を調べる「事前調査」が法令で求められています。調査の結果次第で、工期や費用が大きく変わることもあります。この記事では、塾の物件契約・内装工事の前に押さえておきたい石綿の事前調査の考え方を整理します。

なぜ塾の内装工事で石綿が問題になるのか

石綿は、かつて吹付け材や保温材、天井板、床のビニルタイル、スレート板などの建材に広く使われていました。吹付け石綿は1975年に原則禁止となり、石綿を含む製品の製造等は2006年までに全面的に禁止されています。つまり、築年数の古い建物ほど、どこかに石綿含有建材が残っている可能性があります。

石綿は、建材が壊れたり削られたりして粉じんが飛散することが問題です。個別ブースを作るために壁を撤去する、天井を開けて配線を通す、古い床材を剥がすといった塾の内装工事は、まさに飛散のおそれがある作業にあたる場合があります。生徒が長時間過ごす教室だからこそ、工事前の確認が欠かせません。

工事前の「事前調査」は法令上の義務

大気汚染防止法や石綿障害予防規則などにより、建物の解体・改修工事を行う事業者（施工業者）は、工事前に石綿含有建材の有無を調べることが求められています。近年は規制が段階的に強化されており、2023年10月以降は、一定の資格を持つ調査者（建築物石綿含有建材調査者など）による調査が求められる場面が広がっています。また、一定規模以上の工事では、調査結果を行政へ報告する仕組みもあります。

対象となる工事の規模や報告の要否は、改正により変わることがあります。ここでは概要にとどめますので、最新の要件は環境省・厚生労働省・自治体の公式案内、または施工業者にご確認ください。

ここで大切なのは、調査と報告の義務を負うのは主に施工業者側でも、工事を発注する塾側が無関係ではないという点です。調査に時間がかかれば開校日に影響し、石綿が見つかれば除去や飛散防止の費用が発生します。発注者として、調査の有無と結果を把握しておく必要があります。

契約前に確認したいこと

• 建物の竣工年・築年数：古い建物ほど石綿含有建材の可能性が高まる目安になる
• 貸主が保有する石綿使用調査の記録：図面や過去の調査報告書があるか。あれば写しをもらえるか
• 重要事項説明の記載：石綿使用調査の結果が記録されている建物は、その内容が説明されるのが原則。「記録なし」の場合は、調査していないという意味であることが多い
• 工事の範囲：壁・天井・床のどこまで解体や削りを伴うか。軽微な造作で済むのか、撤去を伴うのか
• 調査費用と除去費用の負担区分：貸主負担か借主負担か。見つかった場合の取り扱いを契約書や覚書に書けるか
• 貸主の承諾と工事区分：A工事（貸主発注・貸主負担）、B工事（借主負担・貸主指定業者）、C工事（借主発注・借主負担）のどれになるかで、調査の窓口と費用負担が変わる
• 原状回復との関係：退去時の解体で石綿が見つかった場合の負担をどう整理するか

起こりやすいトラブル例（匿名・一般例）

以下は特定の塾の実話ではなく、運営現場で起こりがちな一般的な例です。

• ある塾長は、内装の見積もり後に事前調査で天井材の一部に石綿含有の疑いが出て、分析調査の結果待ちで着工が延び、開校日を後ろ倒しにした。
• 別の塾長は、契約書に調査費用の負担が書かれておらず、貸主と施工業者のあいだで負担の話がまとまるまで工事が止まった。
• 築年数の古いビルで、壁を撤去するレイアウトを描いていたが、調査結果を受けて壁を残して間仕切りを追加する方式に変更し、費用を抑えた例もある。

工事の流れと費用の目安

段階	内容	目安・注意点
書面調査	図面・竣工年・過去の調査記録を確認する	貸主や管理会社に記録の有無を尋ねる。記録がなければ現地調査が必要になる目安
現地調査	調査者が目視で建材を確認する	施工業者が手配するのが一般的。内装見積もりの時点で工程に入れておく
分析調査	疑いのある建材を採取し、分析機関で確認する	検体ごとに費用と日数がかかる目安。結果待ちで工期が延びることがある
報告・掲示	対象工事では行政への報告や現場への掲示が必要	施工業者の対応範囲を事前に確認する
除去・飛散防止	含有が確認された場合の除去や封じ込め	規模により費用が大きく変わる。見積もりは複数社で比較する

費用や期間は建物の規模、建材の種類、地域によって大きく異なります。具体的な金額は施工業者や専門業者の見積もりでご確認ください。

東武東上線沿線の川越市・ふじみ野市・志木市・朝霞市・和光市などで、駅前の築年数が経った建物を検討する場合も考え方は同じです。物件の個別事情は、管理会社と施工業者に確認しながら進めてください。

編集部からのアドバイス

築年数が古めの物件を検討するときは、申込みの前に「石綿の使用調査記録はありますか」と一言尋ね、回答を書面かメールで残しておくのがおすすめです。あわせて、①内装見積もりに事前調査の費用と日数を入れる、②見つかった場合の負担区分を貸主と取り決める、③開校日に余裕を持たせる、の3点を押さえておくと安心です。運営の現場では、開校日が決まってから工程の遅れが判明すると、広告や入塾説明会の予定にも影響します。物件選びのチェックリストに、早めに加えておきたい項目です。

なお、本記事は一般的な情報であり、2026年時点の制度を前提としています。石綿に関する法令は改正が続いているため、調査義務の範囲、報告の要否、費用負担の解釈は個別の事情により異なります。最終的な判断は、施工業者、建築士、弁護士、不動産会社など専門家と、環境省・厚生労働省・自治体の公式情報でご確認ください。

本サイトについて

「全国「塾」テナント不動産 JUKU tenant.com」は、20年以上にわたり埼玉県西部で学習塾4ブランドを運営してきた EIMEI教育学習塾グループ が、塾現場で培った「塾向け物件選び」の知見を全国の塾開業希望者に共有するために運営しています。

取材依頼・物件情報の掲載・塾運営に関するご相談は、サイト内お問い合わせフォームよりお寄せください。