塾テナントの賃料と「インボイス制度」｜大家が免税事業者だと何が変わるのか、契約前に確認すべきポイント
hirokikawakami2023年10月に始まった消費税の適格請求書等保存方式（インボイス制度）は、塾テナントの賃貸借契約にも静かに影響を及ぼしている。物件そのものの良し悪しや賃料の高い安いとは別に、「大家がインボイス発行事業者（適格請求書発行事業者）として登録しているかどうか」で、借主側の実質的な税負担が変わりうるという論点だ。開業前の内見・契約段階ではほとんど話題に上らないが、法人として開業する場合や、将来的に課税事業者になる可能性がある個人塾では、知っておいて損はない。
なぜ塾テナントの契約でインボイス制度が論点になるのか
消費税の課税事業者は、売上にかかる消費税から仕入れ・経費にかかる消費税を差し引いて納税額を計算する（仕入税額控除）。インボイス制度導入後は、この仕入税額控除を受けるために、原則として取引先が発行する「適格請求書（インボイス）」の保存が必要になった。賃料も課税仕入れの一つであり、借主が消費税の課税事業者である場合、大家（貸主）がインボイス発行事業者として登録済みかどうかによって、賃料にかかる消費税分を控除できるかどうかが変わってくる。
個人が所有する小規模な貸店舗・雑居ビルの大家の中には、もともと消費税の免税事業者（課税売上高が一定基準以下）であるケースが少なくない。免税事業者はインボイス発行事業者として登録できない（登録すると自動的に課税事業者になる）ため、免税事業者のままの大家から物件を借りると、借主側はその賃料についてインボイスの発行を受けられない。結果として、借主が課税事業者であれば、本来受けられるはずだった仕入税額控除の一部が受けられなくなる可能性がある。
個人塾・小規模塾ではどこまで気にすべきか
一方で、開業したばかりの個人塾や、消費税の免税事業者に該当する小規模な塾（基準期間の課税売上高が一定基準以下の場合など）にとっては、そもそも自らが消費税の申告・納税義務を負っていないため、大家がインボイス発行事業者かどうかは当面の資金繰りに直接影響しない、というケースも多い。この論点が実際に効いてくるのは、法人化して課税事業者となっている塾や、今後複数校舎に展開して課税事業者になる見込みのある塾が中心だ。自分（自社）が現時点でどの立場にあるかによって、優先度の付け方は大きく変わる。
よくある見落とし・実際にあった相談
ある塾長は、法人として複数教室を運営しており課税事業者だったが、契約時に「大家がインボイス発行事業者かどうか」を確認しないまま契約を進めた。後になって顧問税理士から指摘を受け、大家に確認したところ個人の免税事業者のままだったことが判明し、当該物件の賃料については仕入税額控除を受けられないことが分かった、というケースがある。契約自体をやり直すことはできなかったが、以後の物件契約では重要事項として必ず確認するようになったという。
逆に、不動産会社が管理する複数テナントビルでは、大家（所有者）自身は個人でも、管理会社が代理で消費税の取り扱いについて説明資料を用意しているケースもある。契約前の重要事項説明や賃貸借契約書の別紙で、貸主の消費税区分（課税・免税）やインボイス登録番号の記載有無を確認できる場合は、早めに確認しておくとよい。
契約前に確認すべきチェックリスト
- 自社（自分）が消費税の課税事業者か免税事業者かを、顧問税理士や自身の直近の課税売上高で確認する
- 課税事業者である場合、大家がインボイス発行事業者として登録済みか、登録番号を契約書・重要事項説明書で確認する
- 大家が免税事業者の場合、賃料の消費税相当分について契約交渉の余地があるか（賃料自体の見直し等）を不動産会社に相談する
- 複数校舎を法人で運営し将来的に課税事業者化する予定がある場合、既存物件・新規物件それぞれの大家の登録状況を一覧化しておく
- 経理処理は自己判断せず、顧問税理士に契約書・重要事項説明書を共有し、仕入税額控除の可否を確認してもらう
制度上の位置づけと今後の経過措置（目安）
インボイス制度には、免税事業者からの課税仕入れについて一定期間・一定割合を控除できる経過措置が設けられており、制度開始直後に比べて段階的に縮小していく設計になっている。経過措置の期間・控除割合は制度導入時点で定められたスケジュールに沿って変わっていくため、契約時点でどの段階にあるかによって実務上の影響度は異なる。細かな税率・控除割合・適用期限は年度によって変わりうるため、本記事では概算的な考え方の紹介にとどめ、正確な数値・最新の取り扱いは国税庁の公表資料および顧問税理士に必ず確認してほしい。
| 確認事項 | 目安・考え方 |
|---|---|
| 自社の消費税区分 | 直近の課税売上高等をもとに顧問税理士に確認するのが確実 |
| 大家のインボイス登録有無 | 契約書・重要事項説明書またはインボイス発行事業者公表サイトの登録番号照会で確認可能 |
| 免税事業者からの仕入れの扱い | 経過措置により一定期間・一定割合の控除が認められる制度設計だが、年度により条件が変わるため要最新確認 |
| 影響を受けやすい塾 | 法人化して課税事業者となっている塾、複数校舎展開を予定する塾 |
編集部からのアドバイス
インボイス制度は物件の立地や設備とは無関係な論点のため、内見時にはつい後回しになりがちだが、法人として複数校舎を展開していく塾ほど、賃料にかかる消費税の扱いは無視できないコストになる。東武東上線沿線をはじめ複数のエリアで物件を比較検討している場合は、内見時の間取りや賃料交渉と並行して、契約前に大家・管理会社へインボイス発行事業者としての登録状況を確認し、顧問税理士に契約書を確認してもらう習慣をつけておくと安心だ。制度の詳細・経過措置の適用条件は年度によって変わるため、最終的な判断は必ず国税庁の最新の公表情報と顧問税理士への相談を踏まえて行ってほしい。
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