塾テナント探しの「マイソク」の読み方｜坪単価・保証金月数・取引形態など内見前に押さえる用語ガイド

塾向けテナントを探し始めると、不動産会社から真っ先に渡されるのが「マイソク」と呼ばれる1枚の物件概要書です。所在地・賃料・面積・図面がコンパクトにまとまっている便利な資料ですが、独特の略語や不動産業界用語が多く、初めて物件探しをする塾長にとっては読み解くだけでひと苦労です。マイソクの意味を正しく理解しないまま内見の予約を入れてしまうと、現地に行ってから「思っていた条件と違った」と気づき、時間だけを浪費してしまうことになりかねません。今回は、塾テナント探しでマイソクをどう読めばよいか、押さえておきたい用語と注意点を整理します。

※本記事は一般的な不動産取引の実務慣行に基づく解説です。表記や慣行は不動産会社・エリアによって異なる場合があるため、個別の物件については必ず担当の宅地建物取引業者に直接確認してください。

マイソクとは何か、なぜ最初に読み方を知っておくべきか

マイソクとは、賃貸・売買の対象となる物件の概要をA4またはB4の1枚にまとめた図面資料の通称で、不動産業界で古くから使われている呼び名です。所在地・最寄り駅・賃料・共益費・保証金や礼金の月数・面積・用途・取引形態・図面などが凝縮されており、複数の物件を効率よく比較検討するための一次資料として使われます。塾テナント探しでは、内見の候補を絞り込む段階でまずマイソクの束に目を通すことになりますが、記載項目の意味を正確に理解していないと、賃料の見た目の安さだけで判断してしまったり、逆に良い条件の物件を見落としてしまったりする恐れがあります。内見のアポイントを入れる前にマイソクを正しく読み解く力をつけておくことは、物件探しの時間と労力を大きく左右します。

読み違いが招いたトラブルと、事前確認で防げた例

ある塾長は、マイソクに記載された面積を「専有面積」だと思い込んで教室のレイアウトを机上で検討していたところ、実際には壁芯面積(壁の中心線で測った面積)で記載されており、内見して初めて想定より教室が狭いことに気づいた、という経験を語っています。また、保証金の記載が「10ヶ月」となっていたのを見落とし、賃料の安さだけで候補に残していたところ、実際に初期費用を計算してみると想定の資金計画を大きく超えていた、という声もあります。逆に、内見前に不動産会社へマイソクの記載項目を一つずつ確認し、取引形態(専任媒介か一般媒介か)や現状の設備状況、退去時期の見込みまで事前に把握したうえで内見に臨んだ結果、無駄足を踏まずに効率よく物件を絞り込めたという例もあります。マイソクは「読んで終わり」ではなく、「わからない項目は必ず質問する」という姿勢で活用することが重要です。

マイソクで必ずチェックすべき項目

• 賃料・共益費が別記載になっているか、月々の実質負担額はいくらか
• 保証金・敷金・礼金がそれぞれ何ヶ月分か、償却(敷引き)の有無
• 面積表記が「壁芯面積」か「内法面積」か（教室レイアウトの検討に直結）
• 「用途」欄に何と記載されているか（学習塾利用が想定されているか）
• 取引形態（貸主直接・専任媒介・一般媒介）と、担当会社への連絡経路
• 「現状有姿」「スケルトン」「居抜き」など引渡し条件の表記
• 入居可能時期（現在の契約が満了する時期、工事期間の考慮）
• 図面上の階数・方位・エレベーターや駐輪場など共用設備の有無

マイソクによく出てくる用語の意味（目安）

用語	意味の目安
坪単価	賃料を面積(坪)で割った1坪あたりの月額賃料の目安。エリア内の物件比較に使う指標
壁芯面積	壁の中心線を基準に測った面積。マイソクの表記面積として使われやすく、内法面積より大きく出る傾向
内法面積	壁の内側（実際に使える空間）を基準に測った面積。教室の実使用感に近い数値
専任媒介・一般媒介	貸主が仲介を1社に限定しているか（専任）、複数社に依頼しているか（一般）を示す取引形態の区分
現状有姿・スケルトン・居抜き	引渡し時の内装状態の区分。現状有姿はそのまま、スケルトンは内装なし躯体のまま、居抜きは前テナントの設備が残った状態

坪単価や保証金月数の相場感はエリアによって差があります。東武東上線沿線の朝霞市・志木市・ふじみ野市・川越市などで複数のマイソクを比較する際も、同じ用語の物件同士を横並びにして初めて公平な比較ができる点は変わりません。マイソクの数字だけで一喜一憂せず、まずは表記のルールを揃えて読むことを意識してください。

編集部からのアドバイス

マイソクは物件探しの「入口」に過ぎず、そこに書かれている情報がすべて確定条件というわけではありません。作成時点から時間が経って条件が変わっている場合や、記載が簡略化されて重要な事項が省かれている場合もあります。気になる物件が見つかったら、マイソクの内容を鵜呑みにせず、不動産会社の担当者に一つひとつ質問し、内見時に自分の目で図面と現地の食い違いがないか確認する習慣をつけることをおすすめします。特に面積や用途、引渡し条件は教室運営の計画に直結するため、遠慮せずに確認しておきましょう。

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