退去時の「造作買取請求権」とは｜塾テナントの内装・設備は大家に買い取ってもらえるのか
hirokikawakami物件の内装・防音工事・空調増設など、塾を開業する際にはまとまった造作費用がかかる。契約期間中にオーナーチェンジや自らの都合で退去することになった場合、「この造作費用は大家に買い取ってもらえるのではないか」と考える塾長は少なくない。実はこの点、借地借家法には「造作買取請求権」という規定があるが、実務上はほとんどのテナント契約でこの権利が特約により排除されている。退去時に想定外の損失を出さないために、この権利の仕組みと実務上の扱いを理解しておきたい。
造作買取請求権とは何か
借地借家法33条は、建物の賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作について、賃貸借終了時に賃貸人に対しその造作を時価で買い取るよう請求できる権利を定めている。塾のテナントで言えば、防音壁やパーティションによる教室の間仕切り、空調の増設、電気容量を上げるための配線工事などが「造作」に該当し得る。この規定だけを見ると、退去時に内装費用の一部を大家から回収できるように思えるが、実務上はそう単純ではない。
なぜ「買い取ってもらえる」と期待できないのか
借地借家法33条は任意規定であり、当事者の合意でこの権利を排除する特約（造作買取請求権不行使特約）を結ぶことが認められている。事業用・店舗用のテナント契約、とりわけ定期借家契約ではこの特約が盛り込まれているのがほぼ標準的な実務であり、契約書の原状回復条項やその他の条項の中に「賃借人は造作買取請求権を行使しない」といった一文が入っていることが多い。ある塾長は、退去にあたって防音工事や空調増設にかけた費用の一部でも回収できないかと大家に相談したが、契約書に不行使特約が明記されており、交渉の余地がほとんどなかったという。逆に、契約前にこの条項の有無を確認し、造作費用は「退去時には戻ってこないもの」として初めから資金計画に織り込んでいた塾長は、退去時の想定外の持ち出しを避けられたという。
契約書で確認すべきチェックポイント
- 造作買取請求権の不行使特約の有無：契約書に「造作買取請求権を行使しない」等の条項がないか確認する
- 原状回復義務の範囲：造作を撤去して原状に戻す費用は誰が負担するのか、範囲を明確にしておく
- 造作の残置に関する大家の意向：退去時に大家が造作の残置を認める場合、次のテナントへの引き継ぎ扱いになるのか確認する
- 内装・設備工事の事前承諾：大家の書面同意を得ずに行った造作は、そもそも請求権の前提を欠く可能性がある
- 定期借家か普通借家か：定期借家契約では原状回復・特約がより厳格に運用される傾向がある
造作費用は「回収できないもの」として計画する
実務上、造作買取請求権を当てにできない前提に立つと、内装・設備投資は「契約期間内の運営で回収する」ものとして計画する必要がある。契約期間と内装の減価償却期間（税務上の耐用年数）のバランスを見て、契約期間が投資回収に対して短すぎないか、更新の見込みがあるかを事前に確認しておきたい。特に防音工事や空調増設のような大がかりな造作は、短期解約や更新拒絶のリスクも踏まえたうえで投資額を決めることが望ましい。
| 造作の種類 | 回収の考え方（目安） | 備考 |
|---|---|---|
| 防音壁・間仕切り | 契約期間内の運営で費用を回収する前提で計画 | 不行使特約があれば退去時の買取は基本的に期待できない |
| 空調増設・電気容量アップ | 設備の耐用年数と契約期間の見合いを確認 | 更新の可能性が低い物件では投資額を抑える判断も必要 |
| 什器・可動間仕切り | 退去時に自身で撤去・売却・転用できるか検討 | 建物に固定しない什器は造作買取請求権の対象になりにくい |
編集部からのアドバイス
川越市・坂戸市・東松山市、ふじみ野市など東武東上線沿線で物件を探す場合も、都心部同様に事業用テナント契約では造作買取請求権の不行使特約が入っているのが通例と考えておいたほうがよい。内見・契約交渉の段階で「造作買取請求権を排除する特約はありますか」と仲介業者・大家に確認する一言は、契約書の条項を見落とさないための有効なチェックになる。造作費用は「大家に買い取ってもらえるかもしれない」ではなく、「基本的には戻ってこないもの」という前提で資金計画を組んでおくことが、退去時のトラブルを避ける近道と言える。
本記事で解説した造作買取請求権に関する内容は、2026年時点の一般的な法令知識に基づく参考情報であり、契約書の具体的な条項や個別の事案への当てはめはケースごとに異なる。実際の契約締結・交渉にあたっては、弁護士・宅地建物取引士など専門家に個別に確認してほしい。
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