塾テナント契約の連帯保証人「極度額」とは？2020年民法改正で個人根保証はこう変わった
hirokikawakami賃貸借契約を結ぶ際、保証会社ではなく個人（親族など）に連帯保証人を頼むケースは、塾テナントの契約でも今なお少なくない。しかし2020年4月に施行された改正民法により、個人が「根保証」を引き受ける契約では、保証する上限額＝「極度額」を書面で定めなければ、その保証契約自体が無効になるというルールが導入された。連帯保証人を個人にお願いする予定がある塾長は、この極度額の有無と金額を契約前に必ず確認しておきたい。
極度額とは何か、なぜ塾テナント契約で重要なのか
店舗・事務所の賃貸借契約は、賃料の未払いだけでなく、原状回復費用や中途解約時の違約金など、契約期間中に将来発生しうるさまざまな債務を包括的に保証する「根保証」契約になっていることが多い。極度額とは、この根保証契約において保証人が負う責任の上限額のことだ。改正民法では、個人が根保証契約の保証人になる場合、契約書に極度額を具体的な金額として明記しないと、その保証契約自体が無効になると定められた（民法465条の2）。「保証人になってもらったから安心」ではなく、契約書に極度額の記載欄があり、そこに金額が入っているかどうかが、保証の有効性を左右する重要なポイントになる。
2020年民法改正のポイント
- 2020年4月1日以降に締結された契約から適用される。それ以前からの契約が更新された場合の扱いは、契約内容や更新方式によって判断が分かれるため個別確認が必要
- 極度額の算定に法律上の決まった計算方法はなく、当事者間の合意で金額を設定する
- 極度額の定めがない個人の根保証契約は、保証自体が成立しない（無効）とされる点が最大の変更点
- 保証会社（法人）を利用する場合は、この極度額規制の直接の対象にはならない
起こりうる失敗パターン｜極度額欄が空欄のまま契約してしまうケース
開業準備に追われる中、親族に連帯保証人を頼み、大家側から渡された契約書のひな形にそのまま署名してもらう、という進め方をする塾長もいる。もしそのひな形が改正前の古い書式のままで、極度額の記載欄が空欄になっていたり、そもそも欄自体が存在しなかったりすると、後になって保証契約の有効性が問題になりうる。たとえば賃料の滞納が発生し、大家が保証人に支払いを求めた際、極度額の定めがないことを理由に保証契約の有効性そのものが争点となれば、想定外の交渉負担が生じかねない。契約締結時に「極度額欄に具体的な金額が入っているか」を確認するだけで避けられる話であり、忙しい開業準備の中でも見落とさないようにしたいポイントだ。
契約前にチェックすべきポイント
- 極度額の記載欄があるか：契約書に「極度額」という項目があり、具体的な金額が明記されているか確認する
- 空欄のまま署名しない：極度額欄が未記入の契約書には、保証人本人も含めて署名・押印しないようにする
- 保証会社利用時の扱いを理解する：保証会社を利用する場合はこの規制の直接対象外だが、別途保証会社ごとの審査基準・保証料を確認しておく
- 契約の締結・更新時期を確認する：2020年4月1日以降の契約かどうかで、改正民法の適用関係が変わりうる
- 金額感に疑問があれば専門家に相談する：極度額の妥当性について迷う場合は、宅建業者や弁護士に契約前に確認する
- 保証人本人への説明を怠らない：極度額がどのようなリスクを意味するか、保証人本人にも事前にきちんと説明しておく
極度額の考え方・目安
| 想定する保証範囲 | 極度額算定の考え方 | 目安 |
|---|---|---|
| 賃料滞納分 | 賃料の数ヶ月〜数年分を想定して設定するケースが多い | 賃料の12〜24ヶ月分程度が一つの目安（あくまで一般的傾向） |
| 原状回復費用 | 内装解体・スケルトン戻し費用を想定 | 坪単価×面積で個別に積算されることが多い |
| 損害賠償・違約金 | 中途解約時の違約金等の契約条項を想定 | 契約条項に応じて加算されることが多い |
| 合計極度額 | 上記を合算して一つの金額に設定するケースが多い | 賃料の1.5〜3年分程度になる例もあるが、事案により大きく異なる |
編集部からのアドバイス
川越市・坂戸市・東松山市など東武東上線沿線で個人オーナーが所有する物件を借りる場合、契約書のひな形が改正前の書式のまま更新されずに使われているケースも見受けられる。契約書を受け取ったら、まず極度額欄が具体的な金額で埋まっているかを確認する習慣をつけておきたい。個人に保証人を頼むより保証会社の利用を選ぶ塾も増えているが、それぞれのメリット・デメリットは別記事で詳しく整理しているので、あわせて確認してもらえればと思う。
極度額の設定や個人根保証契約の有効性の判断は、契約内容・締結時期・個別の経緯によって結論が異なり、一般論だけでは判断できない部分が大きい。本記事の内容は2026年時点の民法の一般的な理解に基づくものであり、実際の契約にあたっては弁護士・宅地建物取引士など専門家に個別の契約について確認することを前提としてほしい。
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