塾テナント契約前の「重要事項説明書」を正しく読む｜見落としやすい記載項目と宅建士への質問リスト

重要事項説明書とは何か

不動産の賃貸借契約を締結する前に、仲介業者または管理会社（宅地建物取引業者）は、宅建士（宅地建物取引士）が「重要事項説明書（重説）」を交付し、その内容を口頭で説明する義務がある（宅建業法第35条）。この書類は、賃借人が契約の可否を判断するための法定書類だ。

説明を受ける場面で「早く契約を進めたい」「専門用語が多くてわからない」と感じ、内容を十分確認しないまま署名してしまうケースがある。ある塾長は「後から浸水リスクがある地区と判明したが、重説の説明時にハザードマップの欄を読み飛ばしていた」と振り返っていた。重説に記載された内容は「知らなかった」では済まない事項を多く含む。本記事では、塾の開業・移転にあたってテナント契約をする際に、重説のどの項目を特に注意して確認すべきかを整理する。

なお、用途地域・消防法・看板条例・原状回復・賃料改定条項については個別記事で詳しく解説しているため、本記事では重説全体を通して読む際の「確認の流れ」と「質問すべきポイント」に絞って解説する。

重要事項説明書と賃貸借契約書の違い

まず前提として、重説と賃貸借契約書は別の書類だ。混同しやすいが役割が異なる。

• 重要事項説明書：物件の客観的情報（権利関係・法令制限・建物状況）と取引条件の概要を宅建士が説明する法定書類。署名は「説明を受けた」という確認を意味する
• 賃貸借契約書：大家と借主の個別合意事項を定めた契約書類。署名は「契約内容に合意した」という意思表示を意味する

重説の説明を受けた後に契約書の内容を精査するという流れが一般的だ。重説の段階で不明点があれば積極的に質問し、必要に応じて契約条件の修正を申し入れることができる。この段階で疑問を解消しておくことが後のトラブルを防ぐ最善の方法だ。

塾経営者が特に注意すべき記載項目

①法令上の制限（用途地域・防火地域）

用途地域（第一種低層住居専用地域、商業地域など）と防火地域（防火・準防火地域）が記載される。物件探しの段階ですでに確認している場合でも、重説上の記載と実態の整合性を照合する。塾（学習塾）は建築基準法上「学校」ではなく「学習塾・各種学校」として扱われ、開業可否は用途地域ごとの制限に依存する。重説に記載された用途地域区分が正しいかどうかも確認しておくとよい。

②建物の石綿（アスベスト）調査と耐震状況

重説には石綿使用調査の実施有無と、実施した場合の結果が記載される。築年数の古い商業ビルでは「未調査」と記載されているケースも少なくない。授業中に生徒が長時間滞在する教室という性質上、石綿の有無と対応状況は確認しておくべき項目だ。また、1981年以前の旧耐震基準で建設された建物では、耐震診断の有無と結果も記載される。

③保証金・敷金の返還条件と「償却」の有無

事業用テナントでは「保証金（商業施設での商慣行名称）」や「敷金」として入居時に預け入れる金額が記載される。重説で確認すべきは金額だけでなく、返還条件だ。「保証金の○ヶ月分は返還しない（償却する）」という特約が設定されているケースが多く、退去時に実際に戻ってくる金額が異なる。また返還のタイミング（退去後○ヶ月以内など）も確認しておく。

④現況引渡しの設備と修繕責任の所在

「現況のまま引き渡す」という条件の物件では、既存の空調・電気盤・照明などの設備状態が「現況渡し」として記載され、入居後の故障に対して大家は修繕義務を負わないと定められることが多い。重説または特約で「○○設備については借主負担」と記載されている場合、入居後の維持修繕コストが想定外に膨らむリスクがある。設備の状態と修繕責任の所在を必ず確認しておく。

⑤原状回復の範囲と「スケルトン返し」の有無

事業用テナントでは原状回復の範囲が特約で拡張されることが多く、「入居者施工の内装を含め、スケルトン（躯体のみ）の状態に戻すこと」が条件とされる場合がある。この場合、塾の内装工事費に加えて退去時の撤去費用（坪あたり数万〜十数万円が目安）を試算しておく必要がある。重説または特約に「原状回復の範囲」として記載があるため、内容を確認する。

⑥ハザードマップ・自然災害リスク

2020年の宅建業法改正により、重説にはハザードマップの確認結果（浸水想定区域・土砂災害警戒区域・津波浸水想定区域など）の記載が義務化された。浸水リスクのある立地では、保護者への周知や塾内での避難計画の必要性が生じる場合がある。物件が洪水浸水想定区域に含まれるかどうかを重説で確認し、該当する場合は洪水時の想定浸水深も把握しておく。

確認ポイントと注意すべき記載の一覧

記載項目	塾経営者が確認すべき内容	見落としやすいポイント
用途地域・防火地域	学習塾の開業が可能な用途地域か	「住居専用地域でも規模次第で可」という説明のみで詳細を確認していない
石綿・耐震状況	調査の有無・結果・未調査の場合の扱い	「未調査」の記載をそのまま受け入れてしまう
保証金・敷金の返還条件	償却の有無・返還タイミング・返還額の試算	預入金額だけを確認し、返還条件を読んでいない
現況設備と修繕責任	「現況渡し」の設備の状態・借主負担範囲	「現況渡し」の意味を確認せず入居後に修繕費が発生する
原状回復の範囲・特約	スケルトン返しの有無・借主負担範囲の具体的な記述	特約欄を読まずに署名する
ハザードマップ	浸水想定区域・土砂災害警戒区域への該当有無	説明の中で流してしまい具体的なリスクを把握しない

説明を受ける際の質問リスト

重説の説明を受ける際には、あらかじめ以下の質問を準備しておくことをお勧めする。説明の場で「特に問題ありません」とまとめられてしまいやすい項目を、具体的に確認するための素材として使ってほしい。

• 用途地域は何地域か。この建物用途で学習塾を開業する際の法令制限はあるか
• 石綿（アスベスト）の使用調査は実施されているか。結果はどうか。未調査の場合、調査実施を条件にすることはできるか
• 耐震基準は旧基準か新基準か。耐震診断は実施されているか
• 保証金・敷金の「償却」の有無と、退去時に返還される実際の金額はいくらか
• 現況引渡しの設備について、故障時の修繕責任は大家・借主のどちらか。契約書または特約に明記されているか
• 原状回復の範囲として、入居者が施工した内装の撤去義務はあるか。「スケルトン返し」が条件か
• ハザードマップ上、浸水想定区域または土砂災害警戒区域に含まれるか

東武東上線沿線で特に注意したいポイント

埼玉県の東武東上線沿線では、物件選びの際に重説上で確認すべき特有の事情がある。

川越市・坂戸市・東松山市では、荒川・越辺川・都幾川流域に近い低地エリアに「洪水浸水想定区域（想定最大規模）」が指定されているケースがある。また富士見市・志木市では柳瀬川・新河岸川沿いの物件で浸水リスクが記載される場合があるため、保護者への周知方針と合わせて確認したい。塾への通塾を検討する保護者が立地のリスクを気にするケースもある。

また、朝霞市・和光市・新座市・ふじみ野市の幹線道路沿いには築30〜40年以上の商業ビルが多く残っており、石綿調査が未実施の物件も一部に存在する。重説で「未調査」と記載されている場合、建物管理会社に調査実施の可能性を確認することをお勧めする。旧耐震基準（1981年以前）の建物については、耐震診断の有無も合わせて確認しておくとよい。

編集部からのアドバイス

重説の説明は「宅建士から一方的に受ける」という形式になりがちで、その場では理解しきれない項目が出てくることもある。重説は事前に書面で受け取ることも可能なため、「当日の説明の前に書面だけ先にもらえますか」と依頼するのも有効な方法だ。事前に読んでおけば、当日の説明での質問が具体的になる。

また、重説への署名は「契約の合意」ではなく「説明を受けた確認」だが、署名した後に「知らなかった」という主張は法的に通りにくくなる。石綿・保証金の返還条件・原状回復の特約・ハザードリスクの4点は、どの物件でも必ず確認してから署名してほしい。重説の内容に法的な解釈が必要な場合は、宅地建物取引士または不動産専門弁護士への確認をお勧めする（本記事は2026年時点の制度を前提としており、今後の法令改正により内容が変わる場合がある）。

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