塾の賃貸物件に保証会社は必要か｜連帯保証人との違い・費用の目安・審査のポイント

塾向けの賃貸物件を契約しようとすると、不動産業者から「保証会社への加入が必要です」と言われることがほとんどです。以前は「連帯保証人を1名立てる」のが一般的でしたが、近年は保証会社利用が契約条件となるケースが急増しています。「保証会社とは何か」「費用はいくらかかるのか」「連帯保証人との使い分けはあるのか」——この記事では、塾の物件契約に際して知っておきたい保証会社の仕組みと注意点を整理します。

※本記事は2026年時点の一般的な情報をもとにしています。費用や条件は保証会社・物件・エリアによって大きく異なります。契約前には必ず宅地建物取引士・弁護士等の専門家にご確認ください。

保証会社が主流になった背景

2020年の民法改正（改正民法施行）により、連帯保証人の責任範囲に「極度額」（保証上限額）の設定が義務化されました。この改正以降、大家・管理会社が連帯保証人だけに頼るリスクを避けるため、保証会社との併用または保証会社のみを条件とするケースが増えています。特に事業用物件（塾のような法人・個人事業主名義の賃貸）では、住居用以上に保証会社の利用が求められる傾向があります。

埼玉県の東武東上線沿線エリア（志木市・朝霞市・和光市・ふじみ野市・富士見市・川越市など）でも、駅近の商業ビルを中心に保証会社利用を必須とする物件が増えており、「連帯保証人さえいれば大丈夫」という感覚で契約交渉に臨むと、思わぬ初期費用の増加に驚くことになります。

連帯保証人と保証会社の違い

項目	連帯保証人	保証会社
費用	原則無償（人間関係が前提）	初回保証料＋年次更新料が発生
責任範囲（2020年改正後）	契約書に定めた極度額以内	保証委託契約に定める保証範囲
審査	大家の裁量次第	保証会社独自の審査基準による
退去・滞納時の対応	最終的には保証人が負担	保証会社が立替払い→テナントへ求償
緊急連絡先	兼務することが多い	別途「緊急連絡先」の提出が必要な場合がある

重要なのは、「保証会社を使えば連帯保証人が不要になる」とは限らない点です。物件によっては「保証会社＋連帯保証人の両方が必要」という条件のケースもあります。仮申し込みの段階で、どちらの条件が課されているかを不動産業者に必ず確認しましょう。

保証会社の費用：初回保証料と更新料の目安

保証会社への費用は大きく「初回保証料」と「年次更新料（または2年ごとの更新料）」の2種類に分かれます。

• 初回保証料：月額賃料の30〜100%程度が相場。事業用物件・法人名義の場合は50〜100%が多い。たとえば月額賃料15万円の物件なら7.5万〜15万円が初期費用に加算される
• 年次更新料：1〜2万円／年が一般的。または「更新時に月額賃料の10%」といった設定もある
• 2年更新型：「初回50%＋2年ごとに1万円」のようなシンプルな料金体系の保証会社もある

事業用・法人名義の物件の保証料は住居用より高めに設定されることが多いため、初期費用の見積もりには保証料も必ず含めて計算してください。月額賃料20万円の物件で初回保証料が100%なら、それだけで20万円の追加出費です。敷金・礼金・前家賃・仲介手数料と並べて「初期費用の全体像」として把握しておくことが大切で、初期費用全般の考え方については別記事も参照してください。

審査で見られるポイントと落とし穴

保証会社の審査では、主に以下の観点が確認されます。

• 事業の安定性・収益見込み：開業前の申し込みでは事業計画書や収支見込みを求められることがある。既存塾の移転であれば直近の収支状況が審査の参考になる
• 代表者の個人信用情報：法人名義の契約であっても、代表者個人の信用情報（クレジットカード延滞歴など）が照会されるケースがある
• 業種リスクの評価：学習塾は比較的安定した業種として評価されやすい一方で、開業直後は「実績がない」として審査が厳しくなることもある

ある塾長は「開業前の審査で事業計画書の提出を求められた。売上見込みを具体的に記載し、フランチャイズ加盟であることを示したことで審査が通った」と話します。特に初めての開業で個人事業として契約する場合は、職歴・開業実績・事業計画を事前に整理してから審査に臨むのが賢明です。

また、一つの保証会社の審査に落ちても「別の保証会社ならOK」というケースがあります。審査落ちが即座に「物件契約不可」を意味するわけではないので、不動産業者に別保証会社の利用可否を確認してみましょう。

退去・滞納時のトラブルを防ぐために知っておくこと

保証会社は「テナントが家賃を払えなかったとき」に大家へ立替払いをする仕組みですが、その後は保証会社からテナントへ「求償」（立替分の返還請求）が来ます。「保証会社に入っていれば滞納しても大丈夫」という誤解が一部の開業者にあるようですが、保証会社はあくまで大家への立替払いを行うだけで、テナントの支払い義務はなくなりません。

また、退去時に原状回復費用をめぐるトラブルが発生した場合、保証会社が介入して大家への支払いを立替え、後からテナントへ高額な求償請求が来るケースもあります。このリスクを減らすには、退去時の原状回復範囲を契約書で事前に明確にしておくことが重要です。塾の原状回復については別記事でも詳しく解説しています。

保証会社利用時の確認チェックリスト

確認タイミング	確認事項
物件申し込み前	保証会社利用が必須か、利用できる保証会社の選択肢はあるか
審査準備	事業計画書・収支見込み・直近の確定申告書（または収支計算書）を用意
見積もり段階	初回保証料・年次更新料の金額を初期費用の一部として計上する
契約書確認	保証委託契約書の内容（保証範囲・保証期間・求償条件）を読み込む
連帯保証人の要否	保証会社加入後も連帯保証人が別途必要かどうか確認する
更新手続き	更新料の支払いタイミング・更新忘れによる保証失効リスクを把握する

編集部からのアドバイス

保証会社の費用は「初期費用の計算に含め忘れやすい項目」のひとつです。物件の内覧・交渉に集中している時期は、保証料の金額確認が後回しになりがちです。物件の仮申し込みの段階で「どの保証会社が使えるか」「費用はいくらか」を不動産業者に確認し、敷金・礼金・前家賃・仲介手数料・内装工事費と並べて初期費用の全体像を把握してから資金計画を組むことを強くおすすめします。

東武東上線沿線の朝霞市・新座市・志木市・和光市・ふじみ野市・富士見市・川越市・坂戸市・東松山市などでは、小中学生の人口が多く、塾向けの収益性の高いエリアが点在しています。これらのエリアで物件を探す際は、競争の激しい駅前ほど優良物件に保証会社必須条件が課されているケースが多いため、保証料込みの初期費用を想定して自己資金・融資計画を立てておきましょう。日本政策金融公庫の創業融資や自治体の制度融資も選択肢に入れながら、無理のない資金計画を立てることが開業後の経営安定につながります。

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